什么是改善型住房(什么叫改善型小区)

“改善型购房”中的“改善”有两层含义，分别是改善居住条件和改善财务状况。说起改善型购房，很多人会简单地以为就是换个大一点的房子，改善居住条件，或者换到更好的学区。这一点当然是对的，但是只对了一半。改善型购房的另一半意义，也是更重要的，是改善你的财务状况。

房子作为一种非常重要的资产，在家庭财产中占绝对大的比重。所以你若不考虑其保值增值及改善家庭财务状况的特性，那就大错特错了。正如在过去十几年里买了几套房子的人，现在财务状况都得到了大幅改善，甚至实现了财务自由。

现实中，还有些人只看到了买房的负担，看不到房子的资产价值，这也是不对的。买房在初期是有负担，有首付、月供的压力，但是过不了几年，房子就是资产了。例如很多朋友买完房子租出去，没过几年发现租金比月供款要多，完全可以抵掉月供款，房子就变成完完全全的净资产了。

所以，改善不仅是改善居住条件，更重要的是改善财务状况。理解了“改善”的两层含义之后，我们有几个问题需要回答：

第一，现在买房晚不晚，还能改善财务状况吗？

第二，房产和其他投资工具相比，例如股票、债券、理财产品等，哪个更能够改善财务状况？

第三，如果买房的话，首付和贷款应该如何安排？

首先，从改善财务状况的角度看，现在买房子还是划算的。第一个理由是房价的长期趋势是上涨的，这是很多国家的普遍现象。前文说过，从1946年到2016年70年的时间里，全球14个主要发达经济体的房价累计上涨了90多倍，扣除物价因素的影响值，还上涨了4倍多。由此可见，房地产“保值”“增值”的属性，是实至名归的。

在这里，你可能会有疑问，房价上涨这么多，和印象里屡屡发生的房地产泡沫与危机好像有矛盾，这个数字是不是搞错了？

其实，不是这个数字错了，而是我们人类对现象的关注，是有选择性的。例如，很多人都知道2007年的美国房地产泡沫，但是很少人知道现在的美国房价已经超过了2007年房价的最高点。

这是为什么呢？因为泡沫和危机会引起很大的动荡，进而被媒体反复报道，吸引很多关注，最后给大家留下深刻的印象。但是，房价年复一年地上涨，时间久了，会引起大众“审美疲劳”，关注度下降。但在现实中，房价缓慢地上涨才是常态，给大众的心理影响犹如温水煮青蛙，不知不觉中，房价已经涨了很多。

第二个理由就是我国的经济发展水平还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。

目前，我国居民收入水平只有美国的1/7，只相当于日本1970年的水平，或韩国1985年左右的水平，还有很大的发展空间。而且，诚如前文所讲，经济增长是房价上涨的根本原因，世界范围内其他国家的经验已经证明了这一点。

我国目前的情况是，经济增长还在持续，城市化远没有完成，人口基数很大，老龄化才刚刚开始。经济增长、城市化、人口基数这“三大红利”，共同构成了房价上涨潜力的基本面。所以，在可以预见的将来，中国经济增长的巨大潜力是支持资产配置的第二个理由。

第三个理由就是全球范围内的“资产荒”。“二战”以来，全球经历了长期的繁荣与稳定，在战后这70多年的时间里，全球范围内积累了大量的财富，这些财富都需要寻找投资渠道。然而，可投的项目就那么多，可买的资产越来越少，于是，作为安全资产的房子自然受到追逐。未来，只要不发生大规模的战乱，大城市的房子作为安全资产还是会继续看涨。

综上所述，从国际房价上涨的经验、我国的经济发展阶段和全球资产荒这几个方面看，我国的房产仍然是可以配置的优质资产，仍然具有改善家庭财务状况的能力。那么，下面的问题是：房子和股票、债券、理财产品相比，怎么样？哪一个更能改善财务状况？

从历史数据看，买房的收益率比买股票、债券的收益率更高，同时也更稳定。

从2003年到2017年这14年时间里，房子涨了近10倍，一线城市的房价从每平方米5 000元左右涨到50 000元左右，二线城市的房价从每平方米两三千元涨到两三万元。如果考虑按揭，过去购房的首付平均为全款的30%，也就是加了3倍多的杠杆——这样计算下来就是30多倍的收益率。

这样的投资收益率，是远远超过股票收益率的。做个比较，如果你买了股票，同一时间段内，上证指数涨了4.5倍，深证指数涨了4.7倍，中小板指数涨了6倍，港股的恒生指数涨了4倍，不管与哪种相比，买房的收益率都要比股票收益率高5倍以上；如果你买了理财产品，收益率就更低——也就涨了1倍左右；如果你买了国债，收益率比理财还要低。

更重要的是，我国经济增长的空间和城市化的空间还很大，只要国家继续稳定发展，城市房价的长期上涨趋势还会保持。

实际上，在过去十几年里，买了房子的人，都改善了财务状况；买了股票的人，除了极少数眼光独到的人挣了钱，大部分人没怎么挣到钱——买了腾讯股票的挣了钱，买了中石油股票的赔了钱——买股票的风险是相对较大的。

上文说了改善型购房的好处，包括改善居住条件、改善财务状况，得到比股票、债券更高更稳定的收益率，那么，应该怎么买呢？这就有一个合理安排首付和贷款的问题。这方面有几个基本的原则是需要注意的。

第一，要尽量少付首付，多用贷款。一般来说，购房应该付一个在允许范围内最低的首付。这样的安排，不仅可以减轻早期的支付压力，还可以对抗未来的通货膨胀（简称“通胀”）。如果通胀水平高的话，10年后要还的100万元，可能只相当于今天的50万元，这样就相当于又省了50万元。

第二，不仅要多用贷款，还要将贷款的期限尽量延长。这样既可以减少首付的支付压力，又可以对抗未来的通胀。总之，是把支付时间延长。

第三，贷款的时候尽量选择公积金贷款，因为公积金贷款利率低，这样可以省很多月供。按照目前的利率水平，20年期100万元的贷款可以节省1 000元左右的月供。如果你住房公积金账户中还有钱，一定不要忘了取出来使用，不然这个钱只能白白地放在账户里，变成名副其实的“纸面财富”。