老房翻建需要哪些手续(房屋翻建手续有效期)

八十或者九十年代，许多农民朋友通过审批获得了宅基地，并在此建造了房屋。但十几年甚至二十几年过去了，房屋开始出现损坏、老化的情况，需要对房屋进行翻修、翻建。

然而摆在他们面前的最大困惑既不是筹集资金，也不是聘请哪家施工队，而是在自己的宅基地上进行房屋翻建行为到底是否需要审批？

答案是肯定的，需要有权行政机关进行审批，具体分为以下两种情形：

情形一：投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定：在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

根据上述法律规定，某个村的宅基地翻建到底是否实行规划许可管理，还是得具体看各省有没有制定相应的规定或者办法。

以帝都北京为例。

《北京市城乡规划条例》第四十一条规定，在规划农村地区，村民使用原有宅基地进行村民住宅建设，可以实行规划许可管理，规划许可管理应当依据村庄规划进行，管理应当与服务相结合，并发挥村民委员会的作用，具体办法由市人民政府制定。

法律又打上太极了，没办法，咱们再继续查找市政府的相关规定。

2010年12月6日，北京市规划委员会、北京市国土资源局、北京市住房和城乡建设委员会、北京市农村工作委员会四部门联合印发的《北京市村庄规划建设管理指导意见（试行）》规定，北京市实行乡村建设工程规划许可制度，申请利用原有宅基地进行住宅建设的，不需要提交项目批准、核准、备案文件，应当提交使用集体土地的证明文件、建设申请、符合村庄规划的拟建方案以及四邻意见等材料（四邻意见不一致的，村民委员会应当组织召开村民会议或村民会议授权的村民代表会议研究形成本村意见），向乡镇人民政府申请乡村建设规划许可证。

2016年，延庆区政府对所辖村民在宅基地上就原有房屋进行翻建的程序进行了细化，《北京市延庆区农村村民个人原有宅基地房屋建设管理办法（试行）》规定：

1、村民拟对个人原有房屋进行建设的，应按照《北京市村庄规划建设管理指导意见（试行）》的规定，向本村村委会提交建设申请和材料。

2、村委会同意后，将申报材料上报所在乡镇政府审核，乡镇政府在20个工作日内审定核发乡村建设规划许可证，特殊情况下可以延长10个工作日。乡村建设规划许可证有效期为两年。

3、申请人应委托有资质的施工单位或经建设行政主管部门培训合格的建筑工匠承担工程施工，并将施工队伍相关情况及建设协议报村委会登记，由村委会报乡镇政府备案，乡镇政府应即时完成备案手续。施工单位或建筑工匠依法承担相应的质量安全责任。

4、施工备案后20个工作日内，乡镇政府、村委会、申请人、施工队伍应按照建房示意图或设计图纸现场开工放线。

5、工程建设完成后，村委会向乡镇政府提出申请，乡镇政府应在20个工作日内组织村委会、申请人、施工队伍对建房位置、建筑面积、建筑层数、建筑高度等现场核实并进行登记，作为农村住房管理依据。

综上，对于投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下房屋翻建行为，是否需要取得乡镇政府颁发的乡村建设规划许可证得看各省有无具体规定。

情形二：投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的。

根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条的规定：投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程，需要办理建筑工程施工许可证。

也就是说农民在宅基地上翻建住宅如果金额或者面积超过上述标准，在根据各省规定核实是否需要取得乡镇政府颁发的乡村建设规划许可证之外，还需要向房屋所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。

通过对法律规定的梳理，终于解开了这个让我“纠结”了很长时间的问题，但同时也深深感觉到国家对宅基地使用真的是越来越规范了。这种规范不仅体现在申请环节需要层层审批，更体现在使用中的环环相扣。