五证齐全的回迁房是商品房吗(有证的回迁房和商品房产权有区别吗)

有些正在经历拆迁的朋友会选择回迁房进行安置，但又不清楚回迁房到底是什么样子的，有没有产权？还可以买卖吗？换回迁房会吃亏吗？

今天德盛君就为大家讲讲什么是回迁房，回迁房跟商品房又有什么区别。

回迁房，简单来说就是在土地征收后，被征收人如果选择产权置换的方式，用来补偿给拆迁户的房子。只有拆迁这类情况，才会有回迁房这类房子。这是我国拆迁政策下的特殊产物。

回迁房一般分为两种情况，一种是业主持有房产证，一种是业主持有回迁协议，没有房产证。

因此，已经取得房产证的回迁房，是完整产权的，是完全可以上市进行租赁或者二手买卖交易的。由于房产证是房管局认可的，交易过程也是受其监督的，因此有房产证的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，和商品房并无太大差异。但是，如果是有回迁协议的回迁房，跟商品房就有区别了。

二者之间的区别主要有以下方面：

业主如果只有回迁协议，那就没有房屋的完整产权。无完整产权的回迁房一般是根据国家政策进行建造及出售，因此被拆迁人在购买或者置换时已经享受到了一定的政策优惠，因此房屋价格要比商品房便宜。而普通商品房是完整产权房屋，受到市场影响较大，由于没有国家政策优惠支持，交易的价格相对较高。

购买商品房需要购房者和房地产开发商签订的《商品房买卖合同》，房屋价格在合同中进行约定，而无完整产权的回迁房的购买则是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，产权权属问题在协议中进行约定。

商品房可以立即上市，在二手市场流通交易，也可以在银行做抵押进行贷款。无完整产权或只有回迁合同的回迁房由于没有产权手续，无法进行上市，无法在二手市场流通交易，当然也无法办理抵押贷款，并且还有些回迁房属于“小产权房屋”，不能与商品房享有同等的权利。

商品房有房产证，二次交易时，交易程序和办理手续都相对简单，很快就可以过户。而回迁房往往会有很多政府规定的政策限制。比如，划拨土地上建设的房屋需要缴纳土地出让金，为了避免安置房的低价震荡楼市一般都是几年之内不让上市交易等等。如果真的需要交易，可能要在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

所以无完全产权的回迁房在再次交易中需要办理的手续都相对复杂，短时间无法过户。

当然，拆迁后置换的回迁房如果是单纯为了居住，有一个固定的住所，其价格多少、是否能够再次交易等都不是大问题。如果拆迁置换协议是平等协议，无重大误解，那置换的条件其实还是公平的，但是如果您买房时看上的拆迁户的回迁房，那以上问题您可就得注意了。